Revenue dom 70-604

April 25, 2013

REVENUE dom 70-604

av: Marc Whitfield, CPA, CFST, MBA – Tax Manager

CIRAS (gemensamt intresse Real Estate Association: IRS-namnet för husägare, Bostadsrätt, fastighetsägare och Tidsandelsföreningar) som Filform 1120 kommer att ha Nettomedlemskapsinkomst eller överskott av medlemsavdrag. Revenue Ruling 70-604 tillåter CIRA att skjuta upp skatt på nettomedlemskapsinkomst genom att ta bort överskott av medlemskapsbedömningar från beskattningsbar inkomst.

bestämmelserna i regeln anger helt enkelt att överskottsbedömningar utöver de belopp som används för driften av bostadsrättsfastigheten som returneras till ägarna eller tillämpas på följande års bedömningar inte är skattepliktiga för bolaget.

detta måste vara ett årligt val. Föreningen måste följa ett av de två alternativen, dvs. återbetala överskottet till föreningens medlemmar eller tillämpa överskottet för att minska följande års bedömningar. Det finns ingen auktoritativ vägledning om hur man gör valet, även om det rekommenderas starkt att föreningar följer förslagen nedan:

  • valet bör göras av medlemmarna, i form av en resolution, och antas av medlemskapet. Styrelsen kan sedan Bekräfta valet.
  • valet måste göras innan deklarationen lämnas in. Domen säger helt enkelt att ett möte hålls varje år. Det anger inte om det ska hållas före årets slut eller strax innan deklarationen lämnas in
  • det är inte nödvändigt att ange det specifika dollarbeloppet. Eftersom valet kunde göras före årets slut skulle föreningen inte veta hur mycket överskott som helst och beslutet säger helt enkelt att ”eventuella överskottsbedömningar” kan överföras eller återbetalas.
  • IRS hävdar att valet endast är en 1 års överföring. De är specifikt ute efter att se till att det följande året finns en bokförlust som motsvarar överskjutande överföring. Om det inte finns, kommer överskottsbedömningarna att betraktas som skattepliktig inkomst. När föreningen känner till beloppet för de överskjutande bedömningarna bör de därför revidera budgeten i enlighet därmed och minska bedömningarna med det beloppet, såvida de inte väljer att återbetala överskottet till varje ägare. Detta kommer att minska exponeringen föreningen har.

föreningar som filform 1120-H, behöver inte oroa sig för denna Intäktsregel som undantagna medlemsinkomst är inte skattepliktig, oavsett om det överstiger undantagna kostnader. Det enda verkliga problemet med att lämna in en 1120-H är att föreningen kan sluta betala mer i skatt eftersom icke-befriad inkomst beskattas med en platt 30% i stället för de normala graderade skattesatser som företag betalar. Denna ökning av skatten kan dock vara väl värt det extra belopp som betalas, eftersom chansen att omklassificera inkomst vid inlämning av en 1120-H vanligtvis kommer att resultera i befriad inkomst, som inte är föremål för skatt.

om du har några ytterligare frågor Är du välkommen att kontakta vårt kontor på 1-855-STROEMER.