Revenue Dom 70-604

April 25, 2013

REVENUE dom 70-604

af: Marc Hvidfield, CPA, CFST, MBA – skat Manager

CIRA ‘ s (Common Interest Real Estate Association: IRS-navnet for boligejer, ejerlejlighed, ejendomsejer og Tidsdelingsforeninger), der arkiverer formular 1120, vil have nettoindkomst eller overskydende medlemsfradrag. Indtægtsafgørelse 70-604 giver CIRA mulighed for at udsætte skat på netto medlemsindkomst ved at fjerne overskydende medlemsvurderinger fra skattepligtig indkomst.

bestemmelserne i reglen angiver simpelthen, at overskydende vurderinger ud over de beløb, der anvendes til driften af ejerlejlighedsejendommen, der returneres til ejerne eller anvendes til det følgende års vurderinger, ikke er skattepligtige for selskabet.

dette skal være et årligt valg. Foreningen skal følge en af de to muligheder, dvs. refundere det overskydende til foreningens medlemmer eller anvende det overskydende for at reducere det følgende års vurderinger. Der er ingen autoritativ vejledning om, hvordan man foretager valget, selvom det stærkt anbefales, at foreninger følger nedenstående forslag:

  • valget skal foretages af medlemmerne i form af en beslutning og vedtages af medlemskabet. Bestyrelsen kan derefter bekræfte valget.
  • valget skal foretages, før selvangivelsen indgives. Afgørelsen fastslår blot, at der afholdes et møde hvert år. Det angiver ikke, om det skal afholdes inden årets udgang eller blot før selvangivelsen er indgivet
  • det er ikke nødvendigt at angive det specifikke dollarbeløb. Da valget kunne foretages inden årets udgang, ville foreningen ikke vide størrelsen af noget overskud, og afgørelsen siger simpelthen, at “eventuelle overskydende vurderinger” kan overføres eller refunderes.
  • IRS hævder, at valget kun er en 1 års overførsel. De søger specifikt at sikre, at der i det følgende år er et bogtab, der svarer til overskydende overførsel. Hvis der ikke er det, betragtes de overskydende vurderinger som skattepligtig indkomst. Når foreningen kender størrelsen af de overskydende vurderinger, der er overført, bør de derfor revidere budgettet i overensstemmelse hermed og reducere vurderingerne med dette beløb, medmindre de vælger at tilbagebetale det overskydende til hver ejer. Dette vil reducere den eksponering, som foreningen har.

foreninger, der arkiverer formular 1120-H, behøver ikke bekymre sig om denne Indtægtsregel, da fritaget medlemsindkomst ikke er skattepligtig, uanset om den overstiger fritagne udgifter. Det eneste reelle problem med at indgive en 1120-H er, at foreningen kan ende med at betale mere i skat, da ikke-fritaget indkomst beskattes med en flad 30% sats i stedet for de normale graduerede satser, som virksomheder betaler. Denne stigning i skat kan dog være værd at det ekstra beløb, der betales, da chancen for at omklassificere indkomst ved indgivelse af en 1120-H normalt vil resultere i fritaget indkomst, som ikke er skattepligtig.

hvis du har yderligere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte vores kontor på 1-855-STROEMER.