Revenue Ruling 70-604

April 25, 2013

REVENUE RULING 70-604

by: Marc Whitfield, CPA, CFST, MBA – Tax Manager

CIRA ’ s (Common Interest Real Estate Association: Nazwa IRS dla właściciela domu, Kondominium, właściciela nieruchomości i stowarzyszeń czasowych), które tworzą plik 1120, będą miały dochód z członkostwa netto lub odliczenia z tytułu nadmiernego członkostwa. Interpretacja przychodów 70-604 pozwala CIRA odroczyć podatek od dochodu z członkostwa netto poprzez usunięcie nadwyżki ocen Członkostwa z dochodu podlegającego opodatkowaniu.

przepisy reguły po prostu stwierdzają, że przekroczenie ocen ponad kwoty wykorzystane na eksploatację nieruchomości kondominium, które są zwracane właścicielom lub stosowane do ocen następnego roku, nie podlega opodatkowaniu.

to muszą być coroczne wybory. Stowarzyszenie musi zastosować jedną z dwóch opcji, tj. zwrot nadwyżki członkom stowarzyszenia lub zastosowanie nadwyżki w celu zmniejszenia ocen za kolejny rok. Nie ma autorytatywnych wskazówek na temat tego, jak dokonać wyborów, chociaż zaleca się, aby Stowarzyszenia postępowały zgodnie z poniższymi sugestiami:

  • wybór powinien być dokonany przez członków, w formie uchwały, i przyjęty przez członków. Zarząd może następnie potwierdzić wybory.
  • wybór należy dokonać przed złożeniem zeznania podatkowego. W orzeczeniu stwierdza się po prostu, że co roku odbywa się spotkanie. Nie określa, czy powinna być ona przeprowadzona przed końcem roku, czy tylko przed złożeniem zeznania podatkowego
  • nie jest konieczne podanie konkretnej kwoty w dolarach. Ponieważ wybory mogły być przeprowadzone przed końcem roku, stowarzyszenie nie znałoby kwoty nadwyżki, a orzeczenie po prostu stwierdza, że „wszelkie nadwyżki” mogą zostać przeniesione lub zwrócone.
  • Urząd Skarbowy twierdzi, że wybory to tylko 1 rok. W szczególności chcą upewnić się, że w następnym roku nastąpi utrata książki, która równa się nadmiernemu przeniesieniu. Jeśli nie, nadwyżka ocen zostanie uznana za dochód podlegający opodatkowaniu. W związku z tym, gdy Stowarzyszenie pozna kwotę przeniesionych nadwyżek, powinno odpowiednio zmienić budżet i zmniejszyć te oceny o tę kwotę, chyba że zdecyduje się zwrócić nadwyżkę każdemu właścicielowi. Zmniejszy to narażenie Stowarzyszenia.

stowarzyszenia, które składają formularz 1120-H, nie muszą się martwić o tę zasadę przychodów, ponieważ dochód członka zwolnionego nie podlega opodatkowaniu, niezależnie od tego, czy przekracza wydatki zwolnione. Jedynym prawdziwym problemem ze złożeniem 1120-H jest to, że Stowarzyszenie może w końcu zapłacić więcej podatku, ponieważ dochód nieobjęty zwolnieniem jest opodatkowany ryczałtową stawką 30% zamiast normalnych stopniowanych stawek, które płacą korporacje. Jednak ten wzrost podatku może być wart dodatkowej kwoty zapłaconej, ponieważ szansa na przeklasyfikowanie dochodu podczas składania 1120-H Zwykle spowoduje dochód zwolniony, który nie podlega opodatkowaniu.

jeśli masz dodatkowe pytania, skontaktuj się z naszym biurem pod numerem 1-855-STROEMER.