Revenue Ruling 70-604

25 April 2013

REVENUE RULING 70-604

door: Marc Whitfield, CPA, CFST, MBA – Tax Manager

CIRA ‘ s (Common Interest Real Estate Association: the IRS name for homeowner, condominium, property owner, and time-share associations) 1120 zal netto lidmaatschap inkomen of overtollige lidmaatschap aftrek. Revenue Ruling 70-604 stelt de CIRA in staat om de belasting op netto lidmaatschapsinkomsten uit te stellen door overtollige lidmaatschapsbeoordelingen uit het belastbare inkomen te verwijderen.

de bepalingen van de regel bepalen alleen dat overmatige taxaties boven de voor de exploitatie van het condominium gebruikte bedragen die aan de eigenaars worden teruggegeven of die worden toegepast op de taxaties van het volgende jaar, niet belastbaar zijn voor de corporatie.

dit moet een jaarlijkse verkiezing zijn. De associatie moet één van de twee opties volgen, d.w.z. restitueer het eigen risico aan de leden van de vereniging of pas het eigen risico toe om de assessments van het volgende jaar te verminderen. Er is geen gezaghebbende begeleiding over hoe de verkiezing te maken, hoewel het sterk wordt aanbevolen dat verenigingen de onderstaande suggesties volgen:

  • de verkiezing moet worden gedaan door de leden, in de vorm van een resolutie, en aangenomen door de leden. Het bestuur kan dan de verkiezing opnieuw bevestigen.
  • de verkiezing moet plaatsvinden voordat de belastingaangifte wordt ingediend. In de uitspraak staat alleen dat er elk jaar een bijeenkomst wordt gehouden. Het geeft niet aan of het moet worden gehouden vóór het einde van het jaar of alleen voordat de belastingaangifte wordt ingediend
  • het is niet nodig om het specifieke dollarbedrag te vermelden. Aangezien de verkiezing voor het einde van het jaar zou kunnen worden gemaakt, zou de vereniging niet weten het bedrag van een overschot en de uitspraak stelt gewoon dat “eventuele overtollige beoordelingen” kan worden overgedragen of terugbetaald.
  • IRS beweert dat de verkiezing slechts één jaar is overgedragen. Zij zijn specifiek op zoek om ervoor te zorgen in het volgende jaar is er een boek verlies dat gelijk is aan het overschot overdracht. Als dat niet het geval is, zullen de overtollige beoordelingen worden beschouwd als belastbaar inkomen. Daarom, zodra de vereniging weet het bedrag van de overtollige beoordelingen overgedragen, moeten ze de begroting dienovereenkomstig te herzien en de beoordelingen te verminderen met dat bedrag, tenzij ze ervoor kiezen om het teveel aan elke eigenaar terug te betalen. Dit zal de blootstelling van de Vereniging verminderen.

verenigingen die formulier 1120-H indienen, hoeven zich geen zorgen te maken over deze Inkomstenregel, aangezien de vrijgestelde inkomsten van leden niet belastbaar zijn, ongeacht of deze de vrijgestelde uitgaven overschrijden. Het enige echte probleem met het indienen van een 1120-H is dat de vereniging kan uiteindelijk meer belasting betalen omdat niet-vrijgestelde inkomsten wordt belast tegen een vlakke 30% tarief in plaats van de normale graduate tarieven die bedrijven betalen. Deze verhoging van de belasting kan echter de moeite waard het extra bedrag betaald als de kans op herclassificatie inkomen bij het indienen van een 1120-H Meestal zal resulteren in vrijgestelde inkomsten, die niet is onderworpen aan belasting.

heeft u nog vragen, neem dan gerust contact op met ons kantoor op 1-855-STROEMER.