Revenue Ruling 70-604

25 avril 2013

REVENUE RULING 70-604

Par : Marc Whitfield, CPA, CFST, MBA – Directeur fiscal

CIRA’s (Common Interest Real Estate Association : Le nom de l’IRS pour le propriétaire d’une maison, la copropriété, le propriétaire d’une propriété et les associations à temps partagé) qui déposent le formulaire 1120 aura un revenu d’adhésion net ou des déductions d’adhésion excédentaires. La décision sur les revenus 70-604 permet à l’ACEI de reporter l’impôt sur le revenu net des membres en retirant les cotisations excédentaires des membres du revenu imposable.

Les dispositions de la règle stipulent simplement que les cotisations excédentaires au-delà des montants utilisés pour l’exploitation du bien en copropriété qui sont restituées aux propriétaires ou appliquées aux cotisations de l’année suivante ne sont pas imposables à la société.

Il doit s’agir d’une élection annuelle. L’Association doit suivre l’une des deux options, c’est-à-dire remboursez l’excédent aux membres de l’association ou appliquez l’excédent pour réduire les cotisations de l’année suivante. Il n’y a pas de directives faisant autorité sur la façon de faire l’élection, bien qu’il soit fortement recommandé aux associations de suivre les suggestions ci-dessous:

  • L’élection doit être faite par les membres, sous la forme d’une résolution, et adoptée par les membres. Le Conseil peut alors réaffirmer l’élection.
  • Le choix doit être fait avant la production de la déclaration de revenus. La décision indique simplement qu’une réunion a lieu chaque année. Il ne précise pas si elle doit être tenue avant la fin de l’année ou simplement avant la production de la déclaration de revenus
  • Il n’est pas nécessaire d’indiquer le montant en dollars spécifique. Puisque le choix pourrait être fait avant la fin de l’année, l’Association ne connaîtrait pas le montant d’un excédent et la décision stipule simplement que « toute cotisation excédentaire » peut être reportée ou remboursée.
  • IRS affirme que l’élection est un report d’un an seulement. Ils cherchent spécifiquement à s’assurer que l’année suivante, il y a une perte comptable égale au report excédentaire. S’il n’y en a pas, les cotisations excédentaires seront considérées comme un revenu imposable. Par conséquent, une fois que l’Association connaît le montant des cotisations excédentaires reportées, elle devrait réviser le budget en conséquence et réduire les cotisations de ce montant, à moins qu’elle ne choisisse de rembourser l’excédent à chaque propriétaire. Cela réduira l’exposition de l’Association.

Les associations qui déposent le formulaire 1120-H n’ont pas à se soucier de cette règle de revenu, car le revenu des membres exonérés n’est pas imposable, même s’il dépasse les dépenses exonérées. Le seul vrai problème avec le dépôt d’un 1120-H est que l’Association peut finir par payer plus d’impôts puisque les revenus non exonérés sont imposés à un taux fixe de 30% au lieu des taux progressifs normaux que les sociétés paient. Cependant, cette augmentation de l’impôt peut valoir le montant supplémentaire payé car la possibilité de reclassement du revenu lors de la production d’un 1120-H entraînera généralement un revenu exonéré, qui n’est pas assujetti à l’impôt.

Si vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à contacter notre bureau au 1-855-STROEMER.