Revenue Ruling 70-604

April 25, 2013

REVENUE RULING 70-604

Von: Marc Whitfield, CPA, CFST, MBA – Steuermanager

CIRA’s (Common Interest Real Estate Vereinigung: Der IRS-Name für Hausbesitzer, Eigentumswohnungen, Eigentümer und Time-Share-Verbände), die das Formular 1120 einreichen, hat ein Netto-Mitgliedschaftseinkommen oder einen Überschuss an Mitgliedschaftsabzügen. Revenue Ruling 70-604 ermöglicht es der CIRA, die Steuer auf das Nettoeinkommen der Mitgliedschaft zu verschieben, indem überschüssige Mitgliedschaftsbewertungen vom steuerpflichtigen Einkommen entfernt werden.

Die Bestimmungen der Regel besagen lediglich, dass überschüssige Veranlagungen, die über die für den Betrieb der Eigentumswohnung verwendeten Beträge hinausgehen und an die Eigentümer zurückgegeben oder auf die Veranlagungen des folgenden Jahres angewendet werden, für die Gesellschaft nicht steuerpflichtig sind.

Dies muss eine jährliche Wahl sein. Die Assoziation muss einer der beiden Optionen folgen, d.h. erstatten Sie den Selbstbehalt an die Vereinsmitglieder oder wenden Sie den Selbstbehalt an, um die Einschätzungen des folgenden Jahres zu reduzieren. Es gibt keine maßgebliche Anleitung zur Durchführung der Wahl, obwohl dringend empfohlen wird, dass die Verbände den folgenden Vorschlägen folgen:

  • Die Wahl sollte von den Mitgliedern in Form eines Beschlusses getroffen und von der Mitgliedschaft angenommen werden. Der Vorstand kann dann die Wahl bestätigen.
  • Die Wahl muss vor Einreichung der Steuererklärung erfolgen. Das Urteil besagt lediglich, dass jedes Jahr ein Treffen stattfindet. Es wird nicht angegeben, ob es vor Jahresende oder nur vor Einreichung der Steuererklärung gehalten werden soll
  • Es ist nicht erforderlich, den spezifischen Dollarbetrag anzugeben. Da die Wahl vor Jahresende erfolgen könnte, würde der Verband die Höhe eines Überschusses nicht kennen, und das Urteil besagt lediglich, dass „alle überschüssigen Bewertungen“ übertragen oder erstattet werden können.
  • IRS behauptet, dass die Wahl nur eine 1-jährige Verschleppung ist. Sie wollen insbesondere sicherstellen, dass es im folgenden Jahr einen Buchverlust gibt, der dem Überschuss entspricht. Wenn dies nicht der Fall ist, werden die überschüssigen Einschätzungen als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet. Sobald der Verband die Höhe der übertragenen Überschussbewertungen kennt, sollte er das Budget entsprechend überarbeiten und die Bewertungen um diesen Betrag reduzieren, es sei denn, er erstattet den Überschuss jedem Eigentümer zurück. Dies reduziert die Exposition des Vereins.

Verbände, die das Formular 1120-H einreichen, müssen sich keine Gedanken über diese Einnahmenregel machen, da das Einkommen der befreiten Mitglieder nicht steuerpflichtig ist, unabhängig davon, ob es die befreiten Ausgaben übersteigt. Das einzige wirkliche Problem bei der Einreichung eines 1120-H ist, dass der Verein möglicherweise mehr Steuern zahlt, da nicht befreites Einkommen mit einem Pauschalsatz von 30% anstelle der normalen abgestuften Sätze besteuert wird, die Unternehmen zahlen. Diese Steuererhöhung kann jedoch den zusätzlich gezahlten Betrag wert sein, da die Möglichkeit einer Umklassifizierung des Einkommens bei der Einreichung eines 1120-H in der Regel zu steuerbefreiten Einkünften führt, die nicht der Steuer unterliegen.

Wenn Sie weitere Fragen haben, wenden Sie sich bitte an unser Büro unter 1-855-STROEMER.